Cung giảm sâu kỷ lục

Thống kê từ HoREA cho thấy năm 2019 là năm có tổng nguồn cung giảm mạnh nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2019, chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại (mới) được Sở Xây dựng đề xuất UBND TP công nhận chủ đầu tư với quy mô 924 căn hộ, giảm 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Sở Xây dựng cũng chỉ đề xuất chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (tức 82,2%) so với cùng kỳ năm 2018.

Trong 6 tháng, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án (tức 29,4%), giảm 2.336 căn (24,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8% (2.227 căn so với 3.965 căn cùng kỳ năm 2018); căn hộ bình dân giảm 34,7% (1.249 căn so với 1.914 căn cùng kỳ năm 2018). Điều đáng quan tâm là quý 2/2019, không có dự án nhà ở bình dân, vừa túi tiền được đưa ra thị trường. ​

Theo HoREA, sự sụt giảm nguồn cung đã tác động không nhỏ đến nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, đẩy nhiều doanh nghiệp vào thế rủi ro, thậm chí có doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản do không có sản phẩm cung ứng ra thị trường.

Chưa kể, nguồn thu ngân sách nhà nước từ thị trường BĐS, từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế cũng bị sụt giảm lớn. Đối với phần lớn người dân thành phố là người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư ngày càng khó mua, thuê nhà, ảnh hưởng đến an sinh xã hội.

Nguyên nhân chủ yếu là do thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài hơn trong thời gian gần đây. Các chính sách nghiêm ngặt của Chính phủ đã điều chỉnh nguồn cung theo hướng bền vững hơn. Cụ thể, nhiều dự án buộc phải hoàn thành các nghĩa vụ pháp lý liên quan đến đất đai và giấy phép xây dựng trước khi tiến hành mở bán.

Doanh nghiệp làm gì để đi tiếp?

Trong vòng 5 năm trở lại đây, năm 2019 được cho là khoảng thời gian khủng hoảng nhất đối với những doanh nghiệp BĐS, đặc biệt là đối với những doanh nghiệp mới gia nhập thị trường chưa lâu. Làm sao để ổn định nguồn cung trở lại là câu hỏi lớn nhất mà nhiều doanh nghiệp BĐS đang phải đối mặt trong thời điểm này.

Theo các chuyên gia, để sớm khai thông thị trường và tiếp tục phát triển lĩnh vực này thì chính quyền, doanh nghiệp cần có sự hoạch định chính sách dài hạn, có sự phối hợp nhất quán giữa các bên để nhanh chóng tháo gỡ những vướng mắc.

Theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land, để thị trường phát triển bền vững thì phải có sự cân đối giữa hai yếu tố cung - cầu. Yếu tố này thúc đẩy yếu tố kia và ngược lại. Trong khi đó, thị trường năm 2019 bị chững lại do ảnh hưởng nhiều về mặt pháp lý, hàng loạt dự án không đảm bảo độ tin cậy gây mất niềm tin cho khách hàng. Mặt khác, tình trạng phân lô, bán nền tràn lan cũng gây ra sự nhiễu loạn không hề nhỏ nên thị trường cần có thời gian hồi phục. Bà Hương nhấn mạnh rằng để một doanh nghiệp BĐS đi được dài hơi cần có sự phối hợp chặt chẽ với chính quyền để điều đảm bảo đầu tiên là lấy lại niềm tin từ chính các nhà đầu tư.

Với một dự án khi quy hoạch và phát triển mất nhiều thời gian, từ 5-10 năm, thậm chí có những dự án mất 15-20 năm. Do đó, việc doanh nghiệp đổ dồn nguồn lực vào các dự án là rất lớn nên cần có chính sách, hoạch định dài hạn và đưa ra thời gian thực hiện cụ thể.

“Cần nhấn mạnh rằng, việc phát triển thị trường cần phải có sự cân đối về mặt tổng thể. Nếu có sự bất cân giữa cung và cầu thì không thể phát triển. Sự cân đối này là chiến lược lâu dài chứ không mang tính thời điểm”, bà Hương phân tích.

Cũng theo bà Hương, hiện nay thị trường BĐS còn chưa ổn định nên gây ảnh hưởng nhiều đến nhiều doanh nghiệp. Sự bất ổn về mặt chính sách, thiếu cân đối cung cầu thị trường sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chiến lược phát triển đường dài của một công ty BĐS. Sự chậm trễ nguồn cung đưa ra thị trường không chỉ khiến doanh nghiệp lao đao mà còn ảnh hưởng đến nguồn nhân lực, rủi ro dòng tiền, giải pháp tài chính, ảnh hưởng dây chuyền đến các ngành nghề khác. Ngoài ra, nguồn cung BĐS sụt giảm cũng ảnh hưởng đến việc thiếu nguồn vốn đóng góp cho địa phương bởi sự liên đới giữa các ngành.

Còn theo ông Nguyễn Hoàng, giám đốc bộ phận R&D DKRA Việt Nam, để thị trường BĐS được khai thông trở lại thì tất cả các bên liên quan từ doanh nghiệp, chính quyền và cả khách hàng cần chú trọng đến 4 yếu tố:

Về quy trình pháp lý, thủ tục hành chính: Cần được cải thiện hơn nữa để thuận tiện cho doanh nghiệp trong việc đầu tư, phát triển dự án, từ đó nguồn cung mới sẽ dồi dào hơn.

Về tài chính: Cần có chương trình dài hạn và mang tính toàn dân cho việc mua nhà ở lần đầu (đặc biệt phân khúc hạng C) đáp ứng nhu cầu an cư của những người dân có nhu cầu bức thiết về nhà ở (tiêu biểu như chính sách nhà ở xã hội).

Về chất lượng dự án: Các chủ đầu tư cần linh hoạt thích ứng với sự thay đổi của thị trường bằng cách có chiến lược dài hạn từ chuẩn bị quỹ đất, chú trọng chất lượng dự án để tăng tính cạnh tranh hơn, đa dạng cơ cấu nguồn vốn.

Về yếu tố khách quan: Thị trường cần phải minh bạch và rõ ràng hơn, bắt đầu từ tất cả các thành phần tham gia vào thị trường bao gồm cơ quan chức năng nhà nước, chủ đầu tư, đơn vị phân phối, đơn vị hỗ trợ tài chính (ngân hàng) và khách hàng.